A szomszéd garázsa leárnyékolja a veteményesem, mit tehetek?

„Kedves Alapjárat!

A szomszéd épített egy lemezgarázst a kertjében, ami leárnyékolja a veteményeskertemet. A szomszéddal nem sikerült megegyezni, hogy tegye arrébb. Arra hivatkozik, hogy a lemezgarázsa nem építési engedélykötelezes. Igaza van? Kihez fordulhatok ebben a helyzetben?

Köszönöm a választ!

Tibor"

Ahhoz, hogy minél szakszerűbb válszt tudjunk adni a kérdésre, felkerestük a D.A.S. szakjogászát, dr. Krizsán Zoltánt, aki összefoglalta a lehetőségeket az ügy kapcsán.

Az olvasó megkeresése kapcsán elsőként végig járjuk a garázs létesítésének jogi kereteit, ezt követően pedig azt, hogy ha jogosan is áll ott az építmény, a szomszédokra miért és hogyan kell figyelemmel lenni?

Az építési engedélyhez kötött, és anélkül végezhető tevékenységek körét egy kormányrendeletből tudjuk meg, amely külön pontban sorolja fel az építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységeket. A nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építéséhez, bővítéséhez nem kell engedély. Álláspontunk szerint a garázs (gépjárműtároló) nem emberi tartózkodásra szolgáló épületnek minősül, nem kell engedély, amennyiben a mérete nem haladja meg a jogszabályban rögzített nettó 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén pedig a 3,5 m homlokzatmagasságot. E tekintetben nincsen jelentősége annak, hogy milyen anyagból épült az építmény.

Ha engedély nem is szükséges a gépjárműtároló megépítéséhez, a kialakításnak is meg kell felelnie a gépjárműtárolókra vonatkozó, külön jogszabályban részletezetteknek. Ez azt jelenti egy garázs kapcsán, hogy

• elsődlegesen épületben vagy terepszint alatti építményben kell megvalósítani a telken;
• a helyiség méreteit, kapcsolatait, határoló építményszerkezeteit, beépített vezetékrendszereit, berendezéseit a rendeltetésüknek megfelelően kell tervezni és megvalósítani;
• amennyiben az építmény huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiségéhez kapcsolódik, a tárolóhelyiség csak önálló szellőzésű előtér vagy közlekedő közbeiktatásával létesíthető;
• szilárd padozatú, közvetlen természetes szellőzésű legyen;
• a kialakítása, bejárata, szabad belmagassága tegye lehetővé az elhelyezendő gépjármű biztonságos be- és kiállását;
• illetve egy db. személygépkocsi tárolására szolgáló helyiség legalább 2,70/5,00 m nagyságú legyen. 

Ahol a fentiektől eltérő rendelkezés található, az a helyi önkormányzat építési szabályzata (HÉSZ) lehet. Ha építési engedély nem is szükséges, bejelentési kötelezettséget előírhat a hatóság felé helyi, önkormányzati rendelet. Az önkormányzat építésügyi hatósága már általában az interneten is közzéteszi a helyi építési rendeleteket, ha ott szerepel a fentiektől eltérő rendelkezés, azt is figyelembe kell venni.

Amennyiben szabálytalan a gépjárműtároló felépítése vagy kialakítása, az építésügyi hatóság tudja szankcionálni az olvasó szomszédját – egyrészt pénzbírsággal, másrészt határozati kötelezéssel arra, hogy a szabályos kialakításnak határidőn belül tegyen eleget.

Ha teljesen jog- és szabályszerűen áll ott a garázs, a szomszédok jogaira miként kell figyelnie a garázs használójának? 

A joggyakorlás kereti közé tartozik ugyanis, hogy a szomszéd szükségtelen zavarását nem eredményezheti a használó magatartása, mindennapi tevékenysége. Az olvasó azt írja, hogy a kertjét leárnyékolja az építmény (arra vonatkozóan nincsen információnk, hogy ez milyen mértékű, milyen következményeket és hátrányokat jelent az olvasó számára). Az állapot birtoksérelmet jelenthet jogilag, de a másik fél jogállását is tisztázni kell: mekkora területen tud ő építkezni, pontosan milyen építményről van szó és ahhoz kell-e engedély stb.

Az ingatlana területén belül ugyanis az ingatlan használója gyakorlatilag azt csinál, amit akar, a határ a mások, különösen a szomszédok szükségtelen zavarása (és persze a jogszabályban rögzített építési előírások betartása). A szomszédoknak azonban kötelezettsége a tűrés, a mások mindennapi jogszerű joggyakorlásának elviselése.

A birtoksérelem megvalósul, ha a birtokost – az olvasót – a birtoklásában jogalap nélkül zavarják, háborítják. Amennyiben a garázs ottléte, magassága és kialakítása szükségtelenül zavarja az olvasó mindennapjait – függetlenül attól, hogy a kialakítása szabályos-e –, úgy birtoksérelemre hivatkozva kérhet jogi segítséget. A tevékenység kifejtésének kezdetétől számított egy éven belül a település jegyzőjéhez fordulhat birtokvédelmi kérelemmel.

Végső esetben pedig bíróság előtti polgári peres eljárásban követelhet az olvasó az őt ért sérelmekért elégtételt. A birtokvédelem keretében egyrészt a zavarás megszüntetését, és a birtoksértő állapot abbahagyását lehet kérni. Másrészt, amennyiben az olvasó személyiségi jogai is sérülnek (pl. kilátáshoz való jog, pihenéshez való jog), akár nemvagyoni kártérítést is követelhet. Az eljárásban mindkét érintett jogait és kötelezettségeit, a zavarás szükségszerűségét és a tűrést is vizsgálni fogják.

A bírói gyakorlat a birtokvédelmi vitákban – mind a birtokvédelem, mind a nemvagyoni kártérítés mérlegelése kapcsán – gyakran segítségül hív kiegészítő szabályokat a jogsértés és annak mértékének megállapításakor, pl. építésügyi, egészségügyi, zajvédelmi szakhatóságok állásfoglalásait, szakértelmét, szakvéleményét. Ennek alapján nem kizárt, hogy amennyiben a jegyző vagy a bíróság befogadja az olvasó, mint birtokában sértett szomszéd kérelmét és eljárást indít, szakértő kirendelésére kerül sor.